La mediazione immobiliare è molto diffusa nella compravendita di case, ma come funziona esattamente?
Ed è sempre dovuta la provvigione?
Ai sensi dell’art. 1754 c.c., mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
L’articolo in esame non dà una definizione del rapporto di mediazione, piuttosto, per un verso, indica in che cosa consiste l’attività specifica del mediatore, ovvero nel “mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare“; per l’altro, specifica la posizione intermedia ed imparziale che deve assumere il mediatore rispetto ai futuri contraenti, il che significa che egli non può agire nell’interesse particolare di alcuno di loro, ma deve operare nell’interesse di tutti.
Capiamo bene, quindi, che, nonostante abbia bisogno di un incarico, tramite il quale il venditore gli affidi l’immobile per la vendita, il mediatore dovrà agire nella piena imparzialità e indipendenza rispetto alla conclusione dell’affare, non favorendo nessuna delle parti coinvolte.
Per la sua attività il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
Il diritto alla provvigione, pertanto, consegue non alla conclusione per opera del mediatore del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolata in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico (come accade nell’operazione di compravendita immobiliare in cui alla proposta segue l’accettazione, poi eventualmente il preliminare e infine il rogito).
In altre parole, il mediatore (o agente immobiliare) ha diritto alla provvigione quando tra chi vende e chi compra si stipula un atto giuridicamente vincolante, che imponga al primo di vendere e all’altro di comprare e che, in caso di inadempimento, consenta all’uno di agire contro l’altro dinanzi al giudice.
Conseguentemente, solo in forza di specifici accordi l’agenzia immobiliare potrà essere pagata alla stipula del rogito notarile, in assenza dei quali essa potrebbe disinteressarsi delle successive sorti della compravendita e chiedere il pagamento anche prima, perfino quando una proposta di acquisto integra un “preliminare di preliminare“. Viceversa, il mediatore non matura alcun diritto alla provvigione se le parti rimangono allo stadio delle trattative, seppur portate avanti per molto tempo.
La provvigione va pagata da entrambe le parti, anche se la vendita è conclusa direttamente e autonomamente da queste dopo alcuni mesi e a un prezzo diverso.
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge, infatti, tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, essendo sufficiente che la “messa in relazione” delle parti costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione dell’affare; ragion per cui, la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, talché senza di essa il negozio stesso non sarebbe stato concluso. Quindi, se anche le parti concludono il compromesso o il rogito a distanza di tempo, devono comunque pagare la provvigione al mediatore, se si sono conosciute proprio grazie al suo intervento, a meno che non sia passato così tanto tempo da allora e l’affare si sia concluso sulla base di trattative del tutto autonome e su presupposti completamente diversi da quelli sulla base dei quali il mediatore aveva condotto l’originaria mediazione.
Il diritto del mediatore alla provvigione, tuttavia, potrebbe non sorgere nei confronti di entrambe le parti quando una di esse non sia stata posta in grado di conoscere l’opera di intermediazione ed abbia dunque incolpevolmente ignorato l’attività del mediatore.
In tal caso, neanche la dichiarazione di essersi avvalse dell’opera di un mediatore resa al notaio potrebbe ritenersi sufficiente a far insorgere l’obbligo di pagare la provvigione.
Ecco quindi che la mediazione va svolta in modo palese, rendendo noto ai soggetti intermediati la qualità e la terzietà del mediatore, così da metterli nelle condizioni di conoscere fin dall’inizio l’opera di intermediazione svolta e di valutarne l’opportunità di avvalersene e di soggiacere ai conseguenti oneri.
Il diritto alla provvigione si prescrive in un anno dalla conclusione dell’affare, ossia da quando il mediatore matura il diritto al corrispettivo, risultando irrilevanti l’eventuale ulteriore attività compiuta o la successiva data di sottoscrizione del contratto definitivo, salvo che le parti non abbiano subordinato tale diritto al verificare di queste circostanze o a un evento successivo.
Il termine prescrizionale può essere soggetto a interruzione attraverso, ad esempio, una richiesta di pagamento, sicché potrebbe riniziare a decorrere nuovamente.
La prescrizione, inoltre, comincia a decorrere anche qualora il mediatore non sia a conoscenza della conclusione dell’affare, perfino se l’ignoranza sia dovuta ad inerzia delle parti dal comunicargli l’insorgenza del rapporto giuridicamente vincolante. Difatti, tale circostanza non determina la sospensione della prescrizione, non sussistendo un obbligo in capo alle parti di avvisare il mediatore circa il perfezionamento del rapporto, a meno che l’ignoranza non sia dovuta a dolo delle parti. Il doloso occultamento è, in effetti, comportamento diverso e più grave rispetto alla mera omissione di un’informazione che le parti, comunque, non sono tenute a fornire.
